KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÖTEKİ YÜZÜ

Bilim
KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÖTEKİ YÜZÜ

 

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ÖTEKİ YÜZÜ

Kendi Penceremden Dönüşüme Bakmak

Depreme dayanıklı, güvenli, modern, sağlam, yeni ve temiz binalar için; bitmek bilmeyen bir döngüdür Kentsel Dönüşüm…

Geniş bir perspektifle bakacak olursak, malik ve müteahhit açısından bir kazanımdır aslında. Eski ve riskli yapı deprem yönetmeliğine uygun daha güvenli bir yapıya dönüşür. Yeni binanın hem kullanım değeri hem de satış/kira değeri eski yapıya göre daha yüksek olur. Eski yapıda meydana gelen sürekli tadilat ve onarım ihtiyacı büyük ölçüde ortadan kalkar ve doğru planlama, ortak alanlar, otopark, balkon ve asansör gibi yaşam konforu yükselir. Müteahhit açısından ise, yeni bir proje üretme imkânı ile ticari kazanç potansiyeli, referans, itibar ve yeni müşteri kitlesine sahip olması kazanımlardır. Ayrıca kent yenilenirken; inşaat, mimarlık, mühendislik, malzeme ve işçilik gibi birçok alan ekonomik faaliyet kazanır.

Kentsel dönüşüm esnasında ve bitiminde katlandığımız olumsuzluklar da yok değil. Malikler arası anlaşmazlıklar dolayısıyla uzayan süreçler, mağduriyetler ve ayrıca taşınmalar, kira yardımı olarak devlet ve müteahhit desteklerinde doğabilecek sıkıntılar, çoğunlukla küçülen metrekareler… Sokaklar ve caddelerin şantiye alanına döndüğü, bozuk yollar ve her yerde karşımıza çıkan hafriyat kamyonları, beton mikserleri vb. inşaat araçları haliyle sıkıcı.

Aslında bunlarla da bitmiyor; çoğu binanın, küçülen dairelerinin ferah olması ve geniş gözükmesi açısından, bol pencere ve pencere kısımları geniş bir alan olarak yere kadar cam, Fransız balkon denilen, saksı bile sığmayan ve gider deliği olmayan çıkıntılar mevcut. Örnekse cam temizliği tek seferde  bitebilecekken bu sürenin ve iş yükünün ikiye-üçe katlanıp eziyet halini alması, ısınma ve yalıtım açısından da işlevsel olduğunu düşünmüyorum, hele altınızda titiz ve sorun yaratan komşularınız var ise… Her yerde yükselen yeni binalar, adeta gökdelenler gibi yeşillik, gökyüzü ve şehir manzarasını da bina manzarasına çevirmiş durumda… İşin kötüsü, genele baktığımızda balkonsuz mimari dolayısıyla, ne yazık ki balkon keyfi ve sohbetleri de yok oldu…

Konunun duygusal boyutuna değinmeden geçmek istemem. Binalardan çok hafızalarımızın dönüşmesi olarak bakıyorum bazen. Mahalle fiziksel anlamda yenilenirken, insanların o mahalle ile kurduğu duygusal bağ da değişebiliyor. Yeni yapılanma ile değişen sokaklar, ‘eski’ mahalle kültürünün ve havasının kaybı, mahallenin sosyal dokusu olan esnafın taşınması dolayısıyla gelen vedalar, sokaktaki anıların silikleşmesi, tanıdıklık hissinin azalması, aidiyet duygusunun yeniden kurulması gibi…

Elbette buna, yeni başlangıçlara kapı açması açısından da bakabiliriz. Tebdil-i mekânda hayır vardır deriz ya hani, aynen o şekilde. Çünkü değişen ve dönüşen her şey kayıp değildir. Yeni binalar-sokaklar, yeni komşular ve hayatlar zamanla kendi hikâyelerini oluşturur.

Kısaca; kentsel dönüşümün öteki yüzüne yalnızca mağduriyet, taşınmalar ve belirsizlikler değil, doğru yönetildiğinde yenilenme, güvenlik, değer kazanımı ve yeni bir başlık olarak bakılabilir.

Kentsel Dönüşüm Perde Arkası

Konusunda uzman; inşaat mühendisi ve müteahhit bir arkadaşım Cem Özkan’la yaptığımız sohbete dayanarak, kendisinin vurguladığı birkaç konuyu pasajlar şeklinde buraya almak isterim.

Öncelikle; kendisi kentsel dönüşüme elbette olumlu baktığını, deprem riski taşıyan, ömrünü tamamlamış binaların yenilenmesinin artık bir tercih değil zorunluluk olduğunu fakat asıl meselenin binayı yıkmak değil, o binayı yeniden yapabilecek ekonomik dengeyi kurmak olduğunu belirtiyor.  

“Sağlıklı dönüşümde hem malik güvenli ve değerli bir eve kavuşmalı hem de müteahhit üstlendiği işi tamamlayabilecek makul bir kazanç elde etmelidir. Bu nedenle mevcut binadan daha fazla satılabilir alan üretilmesi önemlidir.”

“Bana göre dengeli çözüm şu olmalı: Projenin gerçekçi bir teslim süresi bulunmalı; müteahhitten kaynaklanan gecikmelerde kira ödemesi anahtar teslimine kadar devam etmeli. Buna karşılık müteahhidin kontrolü dışında ortaya çıkan olağanüstü durumlar da hakkaniyetli biçimde değerlendirilmelidir. Her ihtimali müteahhidin üzerine yıkmak nasıl doğru değilse, bütün gecikme riskini maliklere bırakmak da doğru değildir. Metrekare konusu ise başka bir sıkıntıdır. Çünkü aynı büyüklükteki iki daire her zaman aynı değerde olmayabilir haliyle katı, cephesi, manzarası, balkonu, otoparkı ve hatta asansöre uzaklığı bile fiyatı değiştirir.”

“Benim açımdan iyi proje, yalnızca yüksek kâr vadeden proje değildir. Kötü senaryoda bile tamamlanabilecek projedir. İnşaat maliyeti yükseldiğinde, satışlar yavaşladığında veya ruhsat süreci uzadığında ayakta kalamayan bir iş, kâğıt üzerinde ne kadar cazip görünürse görünsün iyi bir proje değildir. Sonuçta kentsel dönüşüm bir bina yapma işi olduğu kadar güven ve denge işidir. Malik mevcut hakkını korumak, müteahhit yatırımının karşılığını almak ister. İki tarafın da talebi makuldür. Sorun, herkesin kazanacağı bir denge kurulmadan binanın yıkılmasıyla başlar. Çünkü bina yıkıldıktan sonra geriye yalnızca boş bir arsa kalmaz. Ortada yerine getirilmesi gereken sözler, kira bekleyen aileler, bağlanmış bir sermaye ve işlemeye devam eden bir takvim vardır.” diyor sevgili Cem ve devam ediyor:

“Betonu dökmek kolaydır. Asıl mühendislik, bütün bu yükleri bina tamamlanıncaya kadar birlikte taşıyabilmektir.”

Son olarak Cem Özkan ile benzer görüşleri olan bir diğer müteahhit arkadaşım Öner Çağlar’ın müteahhitler açısından kentsel dönüşümün olumlu-olumsuz yönlerine nasıl baktığını buraya alıp,  konuyu noktalamak  isterim:

 

Olumlu tarafları:

  • Arsayı peşin satın almadan proje geliştirme imkânı verir.
  • İlave konut veya özellikle cadde cepheli ticari alan, kârlılığı ciddi artırabilir.
  • Yerleşik bölgede satış ve pazarlama riski genellikle daha düşüktür.
  • Başarılı proje aynı bölgede yeni işler ve referans kazandırır.

Olumsuz tarafları:

  • Kentsel dönüşüm, kendiliğinden emsal veya kat artışı sağlamaz.
  • Yeni yönetmeliklerde otopark, sığınak, merdiven, asansör, yangın alanları ve terkler nedeniyle toplam alan artsa bile satılabilir net alan beklenenden düşük çıkabilir.
  • Malik uyuşmazlıkları, tahliye ve ruhsat gecikmeleri kira ve finansman yükünü büyütür.
  • Zemin iyileştirmesi ve inşaat maliyeti artışı kârı hızla eritebilir.
  • Ticari alan her zaman konuttan iyi değildir; cephe, görünürlük, otopark ve bölgedeki talep uygun değilse satışı zorlaşabilir.

 

* Değerli katkıları ve verdikleri kıymetli bilgilerden dolayı sevgili M.Cem Özkan’a ve Öner Çağlar’a candan teşekkürlerimle…

Gülenay Güneş  

Diğer yazılarımı okudunuz mu?

TUHAFLIKLAR SİLSİLESİ

Etiketler:

#değişim #dönüşüm #kent #konut #mahallekültürü #mimari #rant #sosyalalan #toplum ÇEVRE deprem

Yorumlar (1)

  1. Yıldız TEK GAMLI dedi ki:
    7 Eylül 2026, 22:04

    dönüşümün ve kent kültürünün nasıl olması gerektiği konusunda çok bilgilendirici bir yazı olmuş. teşekkürler…

    Yanıtla

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir

Gülenay GÜNEŞ

GÜLENAY GÜNEŞ 1974 Almanya doğumluyum. İstanbul’da yaşıyorum. Eğitim hayatıma Özel Eyüboğlu Koleji’nde devam edip, ardından Özel Ahmet Şimşek Koleji’nden mezun oldum. Akademik eğitimimi Boğaziçi Üniversitesi Eğitim Fakültesi’nde Mesleki Turizm İngilizcesi bölümünde tamamladım. Profesyonel anlamda kariyerime İngilizce ve turizm alanında akademik eğitimler veren Deulcom Eğitim Hizmetleri’nde “Halkla İlişkiler ve Eğitim Koordinatörlüğü” peşinden otelcilik sektöründe Dedeman Otel/İstanbul’da “Satış Pazarlama Yetkilisi” olarak başlayıp, farklı otellerde “Grup Satış Koordinatörü” ve “Satış Pazarlama Müdürü” olarak ilerledim. İlgi alanlarım; müzik dinlemek, kitap okumak, kitap tanıtımı, ‘deneme’ , ‘inceleme’ ve ‘günce’ türlerinde yazmak, takı tasarımı, boyama ve yemek pişirmek olarak özetlenebilir. Yazın dünyasına ilk adımı bir e-dergi olan Tolerans Kültür Sanat Edebiyat Dergisi ile deneme türündeki yazılarımla attım . Bununla birlikte Edebiyat Sanat Meltemi sitesinde de yine deneme türünde yazılarım ve okuduğum kitap tanıtım yorumları yayınlanmaktadır.

Benzer Yazılar